Les temps ne sont plus au développement « extensif » du commerce. Après deux décennies de développements intenses sur des formats gourmands en foncier et encore des dizaines de milliers de m² de retail parks en projet en 2019, la transition semble s’opérer avec un mot d’ordre : restructuration.

Pourquoi ?

En premier lieu, car la crise du commerce physique redoublée par l’épisode du COVID amène la fermeture de réseaux entiers d’enseignes, celles-là même qui structuraient les zones commerciales  : hier Fly, aujourd’hui Toys’R’Us, Conforama, Alinéa… En analysant les zones commerciales des vingt premières agglomérations françaises (c’est-à-dire 220 zones commerciales hors centres-commerciaux), un constat s’impose : si la vacance reste sur des niveaux mesurés (6% en moyenne – données CODATA) elle connaît une inflation depuis 10 ans (cf. graphique ci-dessous) et est marquée par des superficies vacantes très importantes, de moyennes et grandes surfaces.

Evolution de la vacance en % – données CODATA – traitement Bérénice

En second lieu, car le politique a musclé les outils réglementaires : consolidation du DAAC par la loi ELAN, nécessité de produire une étude d’impact* en accompagnement du dossier AEC (*Bérénice a réalisé à ce jour plus de 25 dossiers d’études d’impact) et récemment rappel par le premier ministre dans la circulaire n° 620-SG du 24 août de l’objectif du « zéro artificialisation » qui devrait induire un durcissement des CDAC et CNAC.

Ainsi, entre mitage progressif du tissu marchand et maitrise renforcée de l’extension urbaine, les zones commerciales apparaissent comme des espaces fonciers à fort enjeu pour un développement urbain… mixte. Par les superficies qu’elles proposent, leurs connexions potentielles avec les tissus résidentiels et les réseaux de transport en commun, par leur offre de services et commerces, certaines peuvent en effet accueillir des développements résidentiels, économiques et commerciaux promis hier à des fonciers non-urbanisés.

Notre expérience récente sur plusieurs zones commerciales d’envergure révèle néanmoins la complexité de leurs mutations, que ce soit sur Mérignac Marne et Soleil, La Croix Blanche, La Patte d’Oie d’Herblay ou Valence Les Couleures.

Sur ces zones qui, pour certaines, « fonctionnent » bien aujourd’hui d’un point de vue commercial, les fonciers restent chers et les stratégies des propriétaires peu évidentes à canaliser. D’un point de vue urbain, la cohabitation des usages est difficile, notamment entre les achats lourds et le résidentiel. L’intensité des flux automobiles, la présence de lignes haute tension, les nuisances sonores et visuelles… tant d’éléments rendent complexe la projection sur ces espaces construits pour et autour de la voiture.

Afin de dénouer ces difficultés, nous avons identifié deux leviers pour « construire » le devenir de ces zones : la création d’une communauté, par la construction d’une association de zone, avec des temps d’échanges et rencontres des usagers, propriétaires et investisseurs ; et la mise en place d’un plan guide partagé permettant d’échelonner dans le temps les interventions. Dans tous les cas, la transformation de ces zones nécessite une articulation étroite entre action publique et les stratégies privées, avec in fine un intérêt commun : permettre une mutation de qualité et intégrée de ces espaces.